Jak będzie się rozwijał rynek mieszkaniowy w Polsce?

Co zmieni się na rynku mieszkaniowym w Nowym Roku? Czy i jakie nowości w ofercie przygotowali dla swoich klientów polscy deweloperzy? Na te i inne pytania o rok 2011 w branży nieruchomości odpowiada Bartłomiej Rzepa, prezes krakowskiej firmy deweloperskiej Wawel Service.

• Co będzie miało największy wpływ na rynek mieszkaniowy w 2011 roku?

Można wymienić kilka takich czynników. Negatywnie na zdolność kredytową potencjalnych klientów wpłynie zaostrzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji “T“. Dodatkowo efekt ten zostanie spotęgowany rosnącym kosztem pieniądza. Początek roku rozpoczęliśmy od nieznacznej podwyżki stóp procentowych, ale zgodnie z wypowiedziami członków RPP, nie należy traktować tej decyzji jako jednorazowego zacieśniania polityki pieniężnej. Wszystko wskazuje więc na to, że o kredyt hipoteczny będzie nieco trudniej niż w roku ubiegłym.  

Pozytywne tendencje na rynku będzie wspierać poprawiająca się sytuacja makroekonomiczna, w tym rosnące PKB i spadające bezrobocie. Dużą rolę odegrają również zmiany w programie Rodzina na Swoim, jakie właśnie przyjął rząd. Nowe zasady mogą zachęcić do kupna mieszkania dotąd niezdecydowanych. Przypomnijmy, że kredyt z dopłatą został ograniczony tylko do rynku pierwotnego, a cały program ma się zakończyć w 2012 roku.

Już można dostrzec, że podwyżka stawek VAT miała ograniczony wpływ na rynek i w większości przypadków nie przełożyła się wprost na wzrost ceny nowych mieszkań. Na początku roku najwięksi deweloperzy w ramach różnego rodzaju promocji wzięli podatek na siebie, ale uważam, że w dłuższej perspektywie podwyżka VAT odbije się na cenie metra kw.

• Jaką strategię obiorą deweloperzy?

Polityka cenowa deweloperów będzie zmierzać do delikatnego podnoszenia cen mieszkań. Ma to związek ze wspomnianą wcześniej podwyżką VAT oraz rosnącymi cenami materiałów budowlanych i wzrostem kosztów pracy, jaki obserwujemy już od kilku miesięcy

Ceny mieszkań będą nadal drożeć wraz ze stopniem zaawansowania projektu i spadkiem ryzyka niepowodzenia inwestycji. Na najniższe ceny i najszerszą ofertę mogą liczyć klienci decydujący się na zakup lokali we wczesnym etapie realizacji. Okres promocji ograniczony będzie do kilku miesięcy podczas których deweloper wypromuje nową lokalizację i osiągnie satysfakcjonujący go poziom przedsprzedaży, który aktualnie jest podstawowym warunkiem uruchomienia przez bank kredytu na realizację inwestycji.

Kluczową kwestią dla rozwoju firm będzie dostęp do źródeł finansowania. Tylko najwięksi i najbardziej doświadczeni gracze będą wstanie pozytywnie przejść procedurę kredytową w bankach i spełnić restrykcyjne warunki uruchomienia kredytu. Nieliczne firmy będą w stanie finansować budowy ze środków własnych i zaliczek wpłacanych przez klientów.

Mniejsi deweloperzy zaczną wchodzić w nisze rynkowe na rynku nieruchomości. Projekty takie jak rewitalizacja starych kamienic, lokale pod wynajem, apartamenty wakacyjne czy duże podmiejskie wille, to tylko niektóre z nich. Realizacja inwestycji w niszach może wydawać się ryzykowna, ale niektóre z pomysłów na pewno zakończą się sukcesem.

• Czy i jak zmienią się inwestycje budowane przez deweloperów?

Minęły już czasy, kiedy sprzedawał się każdy lokal. Nowe inwestycje są znacznie bardziej przemyślane i różnią się od tych sprzed kilku lat. Zdecydowanie więcej uwagi poświęca się atrakcyjności mieszkań i budynków, w których się znajdują. Do projektu angażuje się niekiedy artystów, którzy wprowadzają zmiany w wyglądzie inwestycji nadając im niepowtarzalny charakter. Wszystko po to by przyciągnąć klienta, który jest coraz bardziej wymagający. Równie dużą wagę przywiązuje się do układu mieszkań oraz stopnia ich nasłonecznienia. Takie posunięcia sprawiają, że nowe inwestycje będą w większym stopniu odpowiadać aktualnym potrzebom kupujących.

• Jakie mieszkania będą najbardziej popularne?

Jeśli chodzi o metraż, wciąż najbardziej popularne będą mieszkania dwupokojowe. Wynika to przede wszystkim ze zdolności kredytowej, jaką posiada przeciętny Kowalski. Małe mieszkania nadal szybko znajdą nabywców, a duże będą musiały poczekać na klienta o większej zasobności portfela. Wciąż najsilniejszym czynnikiem decydującym o zakupie lokalu w danej inwestycji będzie jego cena. Jeżeli koszt mieszkania jest atrakcyjny, znajdzie ono nabywcę nawet na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Popyt na apartamenty pozostanie bez zmian, a potencjalni klienci takich inwestycji będą wyczekiwać na okazje.

• Czy pojawią się jakieś nowości w ofercie deweloperów?

Już w ubiegłym roku można było zauważyć, że wielu deweloperów przestało ograniczać swoje działania jedynie do realizowania i sprzedaży swoich inwestycji. Oprócz doradztwa finansowego, które jest już standardem w większości firm, pojawiły się nowe propozycje dla klientów.

Ten trend na pewno będzie kontynuowany w roku 2011. Już teraz widać, że deweloperzy chcą kompleksowo „obsłużyć” nabywcę mieszkania oferując mu wykończenie i wyposażenie nowego lokalu, a nawet sprzedaż starego, dotychczasowego mieszkania. Wszystko po to, by klient oszczędził czas i szybciej zamieszkał w nowym domu.

• A co z rynkiem wtórnym?

Sprzedaż lokali na rynku pierwotnym z pewnością wzrośnie  kosztem rynku wtórnego. Takie prognozy wynikają przede wszystkim z faktu ograniczenia programu rządowych dopłat wyłącznie do mieszkań nowych. Poza tym, oferta deweloperów będzie coraz lepsza, lokale coraz bardziej dopasowane do potrzeb klientów, podczas gdy atrakcyjność mieszkań z rynku wtórnego pozostanie bez zmian.

Deweloperzy będą zachęcać do kupna proponując liczne rabaty i gratisy, podczas gdy rynek wtórny nie oferuje takich promocji. Zatem wszystko wskazuje na to, że Nowy Rok będzie dobrym czasem zarówno dla kupujących nowe „M”, jak i tych, którzy je sprzedają.